案例评析

案例评析

88必发官网 > 案例评析 > 案例评析
买方没有履行房屋买卖合同,出卖方主张约定的20%违约金被法院全部驳回 ?
发布时间: 2018-7-10 10:30:37

买方没有履行房屋买卖合同,出卖方主张约定的20%违约金被法院全部驳回

 ------  凌某与张小某房屋买卖合同纠纷案评析


案情概况

 2016年8月29日21时,原告凌某(甲方)与被告张小某(乙方)通过房屋中介企业签订《上海市房地产买卖合同》。约定,乙方购买甲方名下的涉案房屋,价款165万元。签合同当日乙方支付定金2万元并且自动转为购房款。在2016年9月8日之前,乙方将房款48万元直接支付给甲方,乙方以向银行按揭贷款的方式向甲方支付114万元,甲乙双方对房屋交接完毕后,当日,乙方向甲方支付尾款1万元。合同还约定,违约金为涉案房屋价款的20%签订合同的当日,张小某向凌某支付了2万元定金。


2016年9月6日,被告张小某向原告凌某出具《解除合同通知书》,表示由于被告年轻一时冲动签订了买卖合同,后与家人商议才知晓家里没钱支付首付款,无法购买涉案房屋。已付的定金归原告所有,合同不再履行。2016年9月9日,原告凌某将涉案房屋以164万元的价格出卖给案外人。

 2017年6月,原告凌某向上海市闵行区人民法院起诉,要求被告张小某支付涉案房屋价款的20%违约金(扣除2万元定金)31万元。


上海市闵行区人民法院认为,被告虽违约应当承担违约责任,但约金的具体金额应当与被告的违约行为给原告造成的损失相较,不应过分高于原告的实际损失。而被告已经支付2万元款项作为违约金赔付原告,已足以弥补原告的损失。原告再额外要求更多违约金,不予支撑。


判决:驳回原告凌某的全部诉讼请求。诉讼费由原告负担。

一审判决后,原告没有上诉。本案已发生法律效力。


 

  


 法理评析


   

01

1、本案的处理过程



本案的被告张小某在签订房屋买卖合同4天之后找到笔者,诉说她冲动之下签下合同,家人都不同意,但是出卖方非要逼着她买房,不知如何处理?笔者代表张小某与凌某协商解除合同,凌某不同意,坚决要求支付违约金。笔者考虑到当时房价在上涨,即使解除合同也不会给出卖方造成损失。为了快速解除网签,让出卖方尽早卖房,笔者当即决定放弃定金,单方解除合同。当场向凌某出具《解除合同通知书》,并通知中介企业。在庭审中,笔者代理被告抗辩,请求法院驳回原告的诉讼请求,理由是被告的违约行为没有给原告造成损失。


02

法院驳回原告诉讼请求的法律、法理依据

关于合同约定的违约金是否会被法院支撑的问题是很多当事人甚至代理律师都感到困惑的事情。也是在司法实践中经常争议的焦点问题。要想彻底搞清楚上述问题,必须要理解法律制度设计的违约金的性质。最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法说明的理解与适用》指出:“长期以来,尤其是以前计划经济时代,我国更多地强调违约金的惩罚性。在后来的立法中承认违约金的补偿性和惩罚性多重属性,以补偿性为主、惩罚性为辅,这样,既维护了守约人的利益,也兼顾了违约人的利益,体现公平原则”[①]。由此可以看出,我国法律对违约金的定性:以补偿性为主、惩罚性为辅。根据该定性,法院调整当事人约定的违约金是以实际损失为基础的。

本案中,原告的损失只有1万元,而被告已经支付2万元定金作为违约金赔付原告,已足以弥补原告的损失。


[①] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法说明的理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭  编著,人民法院出版社,第213页。


 


编辑:王熙峰律师

返 回
上一篇:房屋买卖合同解除后,中介企业的佣金 还要支付吗?
下一篇:浅析点播影院传播影片作品的法律性质

Copyright ? 2014 88必发官网. All Rights Reserved. Designed by Wanhu 沪ICP备05056355号-1

XML 地图 | Sitemap 地图